Жилой комплекс «Звезда России»

Такую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда России


На форуме неоднократно обсуждался вопрос о невозможности реализации мировых соглашений по искам некоторых соинвесторов о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме.
Президиум ВАС подтвердил эту позицию и указал, что до ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав - право собственности как на дом, так и на его долю (квартиру) отсутствует, а следовательно, нельзя признать право собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
Таким образом, условия мировых соглашений, согласно которым признается право собственности граждан на квартиры в незавершенном строительством доме, ничтожны. Такие мировые соглашения не могут быть исполнены, как противоречащие действующему законодательству.
К сожалению, судебная практика в настоящий момент не защищает права соинвесторов. Поэтому единственно возможным законным способом защиты прав всех соинвесторов, включая тех, кто заключил мировые соглашения с Принт. Капиталом, будет подписание договоров с ПИКом.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 20.02.2007 N 13420/06
"ДО МОМЕНТА ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И ВВОДА ОБЪЕКТА
В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ, УКАЗАННЫЕ
В ДОГОВОРЕ УСТУПКИ ТРЕБОВАНИЯ, НЕ МОГЛО ВОЗНИКНУТЬ
И НЕ МОГЛО БЫТЬ ПЕРЕДАНО ПО ЭТОМУ ДОГОВОРУ"


Суть спора

Между строительной компанией - ЗАО и специализированным фондом "Жилье" администрации округа (далее - фонд) был заключен договор, по условиям которого стороны обязались принять долевое участие в финансировании строительства жилых домов. В свою очередь, правопреемником фонда стало главное управление жилищной политики администрации округа (далее - управление), преобразованное впоследствии в агентство жилищной политики округа (далее - агентство).

Согласно договору, заключенному управлением с индивидуальным предпринимателем, предпринимателю было передано право требования на получение в не завершенном строительством доме доли в виде трехкомнатной квартиры.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к строительной компании - ЗАО и некоммерческому партнерству - товариществу дольщиков жилого дома о признании права собственности на долю в виде трехкомнатной квартиры в не завершенном строительством жилом доме.

Решения судов разных инстанций

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования было отказано. В отношении строительной компании - ЗАО производство по делу было прекращено в связи с его ликвидацией и исключением из Единого государственного реестра юридических лиц.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменил, исковое требование удовлетворил.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ установил следующее.

Отказывая в удовлетворении искового требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия у агентства - так же, как и у управления - каких-либо вещных прав на спорную квартиру.

При этом судом апелляционной инстанции было обоснованно указано, что до момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон не могло возникнуть права собственности на названные в договоре уступки требования квартиры и данное право не могло быть передано по этому договору.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции сослался на преюдициальное значение решения арбитражного суда по другому делу, которым за управлением признавалось право собственности на квартиры в упомянутом доме, в том числе на спорную квартиру.

Однако, по мнению Президиума ВАС РФ, вывод кассационной инстанции о признании за управлением права собственности на спорную квартиру не соответствовал выводу, содержащемуся в резолютивной части названного решения, которым за управлением было признано право на получение доли в не завершенном строительством доме. Такое решение означало признание за управлением обязательственного права, вытекающего из договора о долевом участии в финансировании строительства жилых домов.

Президиум ВАС РФ указал, что согласно статье 219 "Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество" Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Доказательств регистрации в установленном порядке или признания права собственности на спорное имущество за управлением либо за агентством, а также ввода здания в эксплуатацию в материалах дела не имелось.

При таких условиях вывод суда кассационной инстанции о наличии у управления права собственности на спорную квартиру не соответствовал обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам и противоречил нормам действующего гражданского законодательства.

С учетом изложенного, Президиум ВАС РФ постановление суда кассационной инстанции отменил, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.